In einem nahezu ausschließlich steuerorientierten Markt für Anlage-Immobilien wird oft gefragt:

"Warum gebrauchte Objekte, wo sie doch kaum Steuervorteile bringen ?"

Die Antwort liegt auf zwei Ebenen:

Zielgruppen

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Es gibt bestimmte Zielgruppen, die den Nutzen aus hohen Steuerersparnissen bei Anlage-Immobilien gar nicht ziehen können, oder die sogar durch zu hohe Steuervorteile gefährdet werden können. Z. B.

• Selbständige mit stark schwankendem Einkommen, wenn der Steuervorteil wegbleibt

• DINKs (Double Income, No Kids)

• Einkommen unter 60.000 DM p.a.

• bar zahlende Anleger, die Rendite wollen (Rentner; auch: Ertrags-Dynamik)

• sonstige Baranleger

• Jeder, der schon viele Steuerobjekte hat

• Anleger mit sehr hohem Einkommen (Spezialimmobilien)

• Leute, die evtl. kurzfristig verkaufen müssen / wollen

• Leute, die Angst vor Schulden haben

Zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes

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Die Erträge einer Anlage-Immobilie setzen sich bekanntermaßen aus folgenden drei Elementen zusammen:

Wertzuwachs

Wertzuwachs wird überwiegend von zwei Dingen bestimmt : Von der

• Inflationsrate, die die vielgerühmte "automatische" Preissteigerung oder Werterhöhung mit sich bringt, und dem

• Markt - also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage

Steuervorteile

Hier herrscht quer durch alle politischen Parteien große Einigkeit: Die überproportionalen (und im internationalen Vergleich nahezu einmaligen) Steuervorteile der Anlage-Immobilie werden definitiv reduziert werden.

Mieteinnahmen

Eine Anlage-Immobilie wird sich in Zukunft verstärkt dem Maßstab der Vergleichsrendite stellen müssen: Wenn automatische Inflationsgewinne und Steuerersparnisse weniger werden, wird eine höhere Mietrendite (die sich an der Rendite von Staatsanleihen messen lassen muß) ein klares Muß werden.

Prognosen für den Immobilienmarkt

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• Die Zahl der Haushalte wird weiter wachsen, damit wird die Nachfrage nach Wohnungsstückzahlen in den Ballungszentren weiter steigen.

• Das verfügbare Haushaltseinkommen wird eher langsam wachsen oder stagnieren, damit sind höhere Kaufpreise (Eigenheim) oder deutlich höhere Mieten nicht mehr durchsetzbar.

• Die Steuerersparnis von Anlageimmobilien wird durch die Steuerreformen ab 1999 kräftig gesenkt werden.

• Die fehlende Steuerersparnis wird durch gestiegene Mietrenditen aufgefangen werden müssen.

• Da die Mieten nicht sehr weit steigerbar sind, wird die Mietrendite durch niedrigere Preise zustande kommen.

• Um dies zu ermöglichen, wird die DIN, VOB und Handwerksordnung kräftig ausgemistet werden, um bei minimalen Qualitätsverlusten billigeres Bauen möglich zu machen (das Bundesbauministerium arbeitet z. Zt. mit höchstem Eifer an diesen Themen).

• Günstigere Neubaupreise werden die Gebrauchtpreise der heutigen teuren Neubauten schwer unter Druck bringen.

• Wie immer werden diese Umstellungen nicht ohne Turbulenzen vonstatten gehen - durch die eventuell daraus folgenden Pleiten von Bauherren und Baufirmen wird in absehbarer Zeit das Wohnungsangebot wieder knapp werden, so daß allein aufgrund der Verknappung langfristig die Preise und Mieten dann wieder steigen werden (10-Jahres-Horizont).

Betrachtung der Wertentwicklung

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Neubau-West

Ost-Objekt

Bestands-Objekt

Die gewinnversprechende Anlage-Immobilie

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• Sie liegt in oder am Rande der großen wirtschaftlichen Ballungszentren.

• Sie ist zu Mieten vermietet, die die heutige Kaufkraft der Mieter noch nicht ausreizt. Damit ist Mietsteigerungspotential gegeben.

• Ihr Kaufpreis liegt zwischen 2.000 und 3.500 DM/m². Dies sind absolute Zahlen, die auch nach heutiger Kaufkraft für breite Bevölkerungsschichten erschwinglich sind. Solche Preise können noch steigen.

• Die Anlage-Immobilie, die in Zukunft Gewinn verspricht, ist nicht notwendigerweise ein Neubau, sondern durchaus ein gutes Gebrauchtobjekt. Wenn wir davon ausgehen, daß die Neubaupreise in absehbarer Zeit unter Druck geraten werden, verliert ein nach heutigen Baukosten gebauter Neubau überproportional an Wert, während eine günstig erworbene Gebrauchtimmobilie kaum oder keinen Schaden nehmen wird.

• Diese Objekte haben eine Mietrendite, die dem Vergleich mit Bundesschatzbriefen standhält (das sind z. Zt. knapp unter 5 % p.a.). Ein solches Objekt hat schon heute eine gute Mietrendite, so daß es sich bei den augenblicklichen Zinsen extrem gut finanzieren läßt.

  Es hat echtes Potential - trotz der geschilderten gesamtwirtschaftlichen Bedingungen, seine Mietrendite im Laufe der Jahre zu steigern.

  Diese so gesteigerte Mietrendite (nach heutigen Verhältnissen sehr hoch) ist in einigen Jahren dann entweder marktgerecht, so daß das Objekt keinesfalls an Wert verliert; oder sie ist sogar im zukünftigen Vergleich gut, so daß das Objekt Wertsteigerung haben kann.

  

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