Inflation: Zur Zeit sind sich die meisten ernst zu nehmenden Ökonomen weltweit darin einig, daß die Inflationsraten nicht nur zurückgedrängt sind, sondern auch dauerhaft niedrig bleiben werden. Eine berühmte Gegenstimme ist Philip Carret (von Pioneer, Boston), der der Überzeugung ist, daß eine nennenswerte Inflation bestehen bleiben wird.

Als Immobilienleute tendieren wir natürlich dazu, jede Idee, daß Preisstabilität einkehren könnte, zu bekämpfen und ganz selbstverständlich "auf die Inflation zu setzen" (denn fehlende Inflation oder gar Deflation wären natürlich schädlich für die Prognosen unseres Produktes).

Als seriöser Immobilien-Berater müssen Sie jedoch auch die Wahrscheinlichkeit von relativer Preisstabilität ins Kalkül ziehen: Haben wir Inflation, werden sich die Immobilienpreise wie bisher entwickeln (dafür spricht die hohe Staatsverschuldung und Probleme beim EURO); bekommen wir Preisstabilität (dafür sprechen z. B. billige Importe aufgrund der Globalisierung der Weltwirtschaft) werden die "automatischen Wertzuwächse" niedriger sein.

Markt: Das zweite bestimmende Element für mögliche Wertsteigerung ist der Markt - also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage: Bei begrenztem Angebot und steigender Nachfrage steigen die Preise (und umgekehrt). Hier gilt es zunächst, ein Mißverständnis aus dem Weg zu räumen: Ein Rückgang der Nachfrage wird oft damit begründet, daß durch die niedrige Geburtenrate immer weniger Einwohner in Deutschland leben. Daher werde weniger Wohnraum benötigt. Dies ist erwiesenermaßen Unsinn, denn:

Nicht Personen fragen nach Wohnraum, sondern Haushalte! Durch die Tendenz zu immer kleiner werdenden Familien - man sollte aufgrund des immer weiter verbreiteten Single-Daseins eher von "Haushaltseinheiten" sprechen - hat sich in den letzten Jahren die Haushaltszahl vergrößert, obwohl gleichzeitig die Einwohnerzahl zurückging. Diese Tendenz ist weiter steigend. Alle ernst zu nehmenden Ökonomen gehen von steigenden Haushaltszahlen aus. Somit wird auch die Nachfrage nach Wohnungen (zahlenmäßig) steigen.

Diese Entwicklung wird sich aber auf die Ballungsräume konzentrieren. Ländliche Kleinstädte oder gar Immobilien auf dem flachen Land werden von dieser Nachfrage wenig profitieren. Das oft zitierte Szenario "alle sitzen irgendwo auf einem Bauernhof und arbeiten an ihrem vernetzten Computer - keiner muß mehr in die Ballungszentren" kann ich für die nächsten zehn Jahre noch nicht Wirklichkeit werden sehen.

Zusammengefaßt wird Wertsteigerungspotential der Immobilie in Zukunft also mehr durch die Nachfrageseite zustande kommen müssen (hierfür bestimmend sind Lage, Größe, Zuschnitt, Bauqualität); der Faktor Inflation wird u. U. nicht mehr eine so gesicherte Rolle spielen.

Der deutsche Anleger - von dem böse Zungen behaupten, sein Steuerspartrieb sei ausgeprägter als sein Sexualtrieb - wird also lernen müssen, Immobilien anders zu bewerten als nur nach der Höhe der Steuervorteile. Dies ist eine gesunde Änderung des Marktes, da professionelle Immobilien-Anleger schon immer primär nach den klassischen Kriterien wie Lage, Mietrendite, Bauqualität etc. investiert und viel Geld verdient haben.

Auch wenn die Steuerreform die hohen Steuervorteile der Immobilie streichen wird, wird die Immobilie immer noch eine steuerlich begünstigte Anlageform bleiben - besonders erfreulich ist die Steuerfreiheit der Gewinne nach Ablauf der x-jährigen Spekulationsfrist.

Wie wir oben bereits gesehen haben, werden bei marktgerechten Immobilien in guten Lagen Mieteinnahmen in stabiler Größenordnung zu erzielen sein. Bei niedrigerer Inflation fehlt jedoch ein starker Treibsatz für Mieterhöhungen.

Auch wird nach übereinstimmender Aussage aller Ökonomen die Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten nicht mehr in den Himmel wachsen können - der durch die "Globalisierung" entstandene Konkurrenzdruck wird auf absehbare Zeit Löhne und Gehälter (also die Kaufkraft) wohl eher auf bestehendem Niveau halten.

Da Versorger (Wasserwerk), Entsorger (Müll) und Gemeinden eher miserabel wirtschaften, werden die Nebenkosten (die sogenannte zweite Miete) in den nächsten Jahren mit Sicherheit deutlich weiter steigen - insbesondere unter dem Aspekt, daß sowohl in den alten wie auch in den neuen Bundesländern viele Ver- und Entsorgungseinrichtungen wie Kläranlagen, Rohrleitungssysteme etc. dringend erneuert werden müssen. Bei gleichbleibender Kaufkraft und steigenden Nebenkosten wird sehr wenig Raum für Kaltmieterhöhungen bleiben.

Die Betrachtung des reinen Mietertrages trifft jedoch nur die halbe Wahrheit. Der sehr viel wichtigere Aspekt ist die sogenannte Mietrendite.

Mietrendite ist das Verhältnis (in Prozent ausgedrückt) zwischen Jahresmieteinnahme und Kaufpreis. Eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 100.000 DM und einer Jahresnettomiete von 3.500 DM (entspricht knapp 300 DM Monatsmiete) hat also eine Mietrendite von 3,5 %.

Im internationalen Vergleich (wieder insbesondere mit den USA) sind die Mietrenditen bei uns in Deutschland extrem niedrig. Warum ? Siehe Abschnitt Steuervorteile: Da Wohnimmobilien in Deutschland überdurchschnittlich steuerlich begünstigt sind, konnten so die Mieten - und damit die Mietrenditen - künstlich niedrig gehalten werden.

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